Documentação e due diligence antes de comprar um imóvel

A due diligence é a investigação documental que confirma se o imóvel pode ser vendido, se o vendedor pode vendê-lo e se não há pendências que recaiam sobre você depois da compra. No alto padrão, com tickets elevados, pular essa etapa é o erro mais caro possível. Veja o que examinar antes de assinar qualquer coisa.

Comece pela matrícula atualizada

A matrícula é a certidão de identidade do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra o histórico de proprietários, a descrição do bem e, principalmente, eventuais ônus: hipotecas, penhoras, usufruto, indisponibilidade ou ações que afetem a venda.

• Peça a matrícula atualizada, emitida há poucos dias.
• Confira se quem vende é, de fato, o proprietário registrado.
• Verifique averbações de construção e regularidade da área.

Certidões do imóvel e do vendedor

A análise vai além da matrícula. Levantam-se certidões do imóvel e da pessoa (física ou jurídica) que vende, para flagrar dívidas e litígios que possam comprometer o negócio.

O que costuma ser checado

• Do imóvel: negativa de débitos de IPTU e de taxas; situação condominial.
• Do vendedor: certidões de distribuição cível, trabalhista e fiscal, para avaliar risco de fraude contra credores.
• Condomínio: declaração de quitação das cotas pelo síndico ou administradora.

Situação do imóvel e do condomínio

Confirme se a planta registrada corresponde ao que existe (reformas e ampliações precisam estar averbadas) e se não há débitos condominiais, que acompanham o imóvel e podem cair no novo dono. Leia as últimas atas de assembleia para identificar obras e rateios futuros.

Dívidas de condomínio e de IPTU têm natureza que segue o imóvel. Sem a quitação comprovada, elas podem se tornar problema do comprador.

Casamento, herança e capacidade das partes

Estado civil e regime de bens do vendedor importam: pode ser necessária a anuência do cônjuge. Em vendas que envolvem espólio ou inventário, há exigências próprias. Confirmar a capacidade das partes evita anulação futura do negócio.

• Anuência conjugal quando exigida pelo regime de bens.
• Regularidade de inventário e partilha, se houver herança.
• Procurações válidas e poderes específicos, quando alguém assina em nome de outro.

Organize antes de fechar

Idealmente, conduza a due diligence com apoio jurídico especializado antes da assinatura, e condicione a compra à entrega dos documentos. Ao selecionar candidatos na busca de imóveis, já considere a transparência documental como critério; a leitura de valor justo mantém o preço sob controle enquanto a parte jurídica avança. Os especialistas da Exclusive organizam esse checklist com você.

Perguntas frequentes

Quem deve fazer a due diligence?

O comprador, com apoio de um profissional jurídico de confiança. É um investimento pequeno diante do risco que evita.

Dívidas do imóvel passam para o comprador?

Algumas, como condomínio e IPTU, acompanham o bem. Por isso exija as certidões negativas antes de assinar.

Posso condicionar a compra à documentação?

Sim, e é recomendável. Inclua cláusulas que vinculem o negócio à entrega dos documentos. Vamos avaliar juntos?